I dag kan kommuner kræve 25 procent almene boliger i byudviklingsområder i de større byer. Kravet skal sikre en blandet by i nye byområder – altså, en by, hvor den geografiske opdeling mellem rig og fattig er blandet. Men tilsvarende savner jeg en ambition om det samme i allerede eksisterende byer. For de byer, der allerede står nu, er i høj grad fremtidens byer.
For hvis vi for alvor skal gøre noget for at skabe blandede byer, bliver vi også nødt til at se på, hvordan vi i alle boligområder skal blande ejerformerne bedre, end de er i dag. Og her spiller den almene sektor en nøglerolle, da den rummer store potentialer for fortætning – altså, at bygge tættere i allerede beboede områder, og derved få en mere divers og blandet by.
Udfordringerne i vores byer i dag er åbenlyse. Arbejderbevægelsens Erhvervsråd konkluderede i en bekymrende analyse fra juni 2022, at den geografiske opdeling mellem rig og fattig i Danmark er vokset – særligt over de seneste ti år.
Vi bor i højere grad sammen med sociale kopier af os selv, vores børn går i skole med klassekammerater med samme sociale baggrund, og det truer vores samfunds sammenhængskraft. Især i Storkøbenhavn tegner der sig et grelt billede, hvor indkomstkontrasten mellem bydelene og kommunerne vokser og vokser.
Byen er i dag reelt opdelt i rige og fattige enklaver. Og selv om der er bred politisk enighed om at stræbe efter en blandet by, halter det gevaldigt med at sikre den.
Fortætningens muligheder
Mange boligområder har i dag en stor overvægt af almene boliger. Især de bebyggelser, der blev opført i forstæderne i 1960’erne og 1970’erne, fremstår i dag som store, monotone almene bebyggelser. Men samtidig rummer de et enormt fortætningspotentiale, hvor der er mulighed for at bebygge ledige arealer med nye boliger.
Her tænker jeg især på det, som jeg lidt provokerende vil karakterisere som de grønne græsørkener mellem boligblokkene. Med det mener jeg de store, grønne græsarealer i almene boligafdelinger, som ud over en jævnlig græsslåning henligger ubenyttede og golde. Men også ubenyttede tørrelofter, parkeringspladser og ankomstarealer kan bringes i spil.
Potentialet for fortætning er enormt. Kuben Management kortlagde i en analyse i 2020 et fortætningspotentiale i almene boligafdelinger på 29.500 boliger i ni udvalgte kommuner med høj boligefterspørgsel. Den almene boligorganisation KAB har ligeledes foretaget en detaljeret analyse af egne matrikler, der viser mulighed for at bygge ikke mindre end 16.000 boliger primært i København.
Breder man Kubens og KAB’s analyse ud til flere kommuner, er jeg overbevist om, at der tegner sig et endnu større potentiale for de almene boligselskabers mulighed for at bygge mere på egne grunde.
Et godt eksempel i forhold til dette er den almene bebyggelse Høje Gladsaxe, der blev opført i 1960’erne, som fem store betonblokke med 2.000 boliger. Hvad der i datiden blev opfattet som et moderne og konkurrencedygtigt botilbud, henstår i dag som et monotont betonbyggeri med et sparsomt socialt liv mellem blokkene.
Dertil kommer, at Høje Gladsaxe i lighed med mange af datidens montagebyggerier, døjer med sociale problemer og en overrepræsentation af etniske minoriteter, hvorfor området er i latent fare for at figurere på diverse statsautoriserede lister over udsatte boligområder eller ghettoer, om man vil.
Arealet foran Høje Gladsaxe består af en bilinfrastruktur af godt 120 gange 1.000 meter med seks vejspor, garager og p-pladser. Arealet rummer derfor et enormt fortætningspotentiale. Dog skal det gøres på en klog og betænksom måde, hvor man under hensyntagen til beboerne, bygger boliger, som tilgodeser lokale behov og indpasses på en arkitektonisk og miljømæssig nænsom og betryggende måde. Gøres det rigtigt, vil fortætningen rumme mange positive elementer.
For det første vil boligområdet blive tilført nyt liv og attraktion. For det andet vil nye boliger bidrage til den generelle boligforsyning og den store efterspørgsel efter boliger i Storkøbenhavn. For det tredje vil fortætning med nye ejerformer tiltrække en ny type beboere og modvirke segregering og ghettodannelse. Endelig vil den eksisterende boligafdeling kunne få en indtægt af grundsalget, som kan anvendes til nødvendige renoveringer og moderniseringer.
Bæredygtigt at bo tæt og bynært
Set fra et samfundsperspektiv rummer fortætninger – ud over de ovennævnte – en lang række fordele. Fortætning er en hurtig og bæredygtig måde at skaffe nye boliger på. For eksempel er det hurtigere end de gældende udbygningsplaner på Lynetteholmen i København med inddæmning af byggejord i Øresund.
Det er også mere bæredygtigt, fordi familier, der bor tæt og bynært, forbruger mindre plads og sætter et mindre klimaaftryk end for eksempel familier i parcelhuse.
At bygge tæt, højt og på allerede eksisterende plads rummer store klimagevinster. Alene i klimaets navn bør vi tænke fortætning, når vi taler om fremtidens by og boligudvikling.
Nedrivning af almene familieboliger har været et politisk ønske for at komme udsatte boligområder til livs. Men fortætning med andre ejerformer er en langt mere bæredygtig og konstruktiv måde at sikre en varieret beboersammensætning i udsatte boligområder.
Samlet set er der således flere gode argumenter for at fortætte almene boligområder end for at rive dem ned.
Heldigvis er der allerede i dag mange gode fortætningseksempler. Et godt eksempel er det københavnske boligområde Tingbjerg, der netop er kommet af regeringens liste over udsatte boligområder.
Man har siden 2015 arbejdet målrettet på at udvikle og løfte Tingbjerg. Blandt mange gode initiativer har man valgt at bygge sig ud af ghettobegrebet ved at tilføre området 1.350 nybyggede, private boliger. De bliver i samarbejde med private investorer opført i randområderne og imellem boligblokkene.
Stil krav til boligselskaberne
Almene bebyggelser rummer mange uudnyttede byggeretter – det vil sige retten til at opføre bygninger på sin matrikel, hvis man overholder bestemmelser i forhold til bebyggelsesprocenter med videre. Denne byggeret bør suppleres med en byggepligt.
Almene boligorganisationer bør have pligt til at bidrage mere til boligforsyningen på egne matrikler i de større byer. Pligt til at modvirke polarisering og segregering. Kommunerne bør indføre krav til almene bygherrer om, at adgang til kommunalt støttet nybyggeri i byudviklingsområder gives mod at tillade byggerier på egne matrikler.
Helt grundlæggende bør vores politikere gentænke vores byer og udnyttelsen af vores boligarealer. Der er behov for flere boliger, men det kolliderer ofte med, at der ikke er mere plads at bygge på.
Men hvis byerne skal være i stand til at følge med boligefterspørgslen og sikre boliger til alle med forskellige indkomster, er der behov for markant at øge byggemulighederne ved fortætning. Hvis vi for alvor vil skabe blandede by- og boligområder bør vi fortætte med både almene og private boliger, så vi opnår den rette balance mellem ejerformerne.
Den nytiltrådte SVM-regering har i regeringsgrundlaget bebudet, at man senere vil fremlægge et samlet boligpolitisk udspil. Jeg håber, at man i dette udspil vil indføre en byggepligt i den almene sektor i form af fortætningsbyggeri på egne matrikler, der hvor det giver mening.
Og jeg håber, at man vil skrue op for ambitionerne om at fortætte vores byer. Det vil for alvor dæmpe den stigende opdeling mellem rig og fattig. Kravet om den blandede by bør gælde alle steder.
Christian Høgsbro er forhenværende direktør i Boligforeningen AAB og formand for Landsbyggefonden
Ja måske er fortætning løsningen, men denne fortætning bør laves mange andre steder. Fx små bider af offentlige parker mv. - når de grønne områder foreslås brugt ved de almene boligområder så kan de vel også anvendes andre steder. Som grønne åndehuller kan biltrafikken ledes væk fra mange flere områder i byerne så disse veje og pladser kan bruges som opholds rum.
Kronikken giver selv fordelene ved fortætningen - "For det første vil boligområdet blive tilført nyt liv og attraktion. For det andet vil nye boliger bidrage til den generelle boligforsyning og den store efterspørgsel efter boliger i Storkøbenhavn. For det tredje vil fortætning med nye ejerformer tiltrække en ny type beboere og modvirke segregering og ghettodannelse. -(her bør der både tænkes på rigmandsghettoer og fattigmandsghettoer) -Endelig vil den eksisterende boligafdeling kunne få en indtægt af grundsalget, som kan anvendes til nødvendige renoveringer og moderniseringer."-
Her bare en bemærkning til det sidste. Mon budskabet mere er for at skaffe nye penge til boligselskaberne? Den med flere penge til renoveringer og moderniseringer er jeg noget bekymret over for, da Folketinget og den til enhver tid siddende regeringen ikke er bange for at bestemme over lejernes indbetalinger til Landsbyggefonden og bruge lejernes penge til andre formål. Her på det sidste skulle lejernes penge bruges til nedrevinger af de af Folketingets krav om nedrivninger fordi, der boede for mange overførselsindkomster eller for mange med ikke vestlig baggrund i boligområdet.
Er trivsel (mon) en beregnelig faktor i fortætningsanbefalingen?
Hvad med værdien af grønne områder og den mulighed der findes for at trække vejret et sted hvor der vokser planter og træer?
Hvad med fordampningen og den dermed kølende effekt - og den vinddæmpende ditto at voksende planter?
Er der virkelig nogen mennesker, som ønsker at bo tættere, på mindre arealer???
Så må vi jo bare håbe at boligministeren og andre relevante aktører læser med.
@ Lise Lotte Rahbek
Du har vist ikke helt forstået konceptet. Enhver der har stået for foden af et højhus - og det behøver ikke engang at være særlig højt, kender til de hvirvelvinde der alt for let opstår, når det blæser bare en smule. Et fornuftigt fortættet byggeri kan være med til at skabe læ og meningsfulde rum, som en konsekvens af velproportionerede gårdrum af alskens størrelser til alskens formål, inklusive masser grønne arealer. Det er således kun de alt for store "døde" arealer mellem højhusene, som forslaget gør op med (som jeg læser det). Der er jo en grund til at man stuver fattig mennesker samme i disse bo-siloer og mon ikke den er, at det kun de færreste fra middelkassen og opefter, der ønsker at bo i højhuse, hvis ikke de var nødt til det. Hvad vi så heldigvis også er rigtig mange der ikke er. Men derfor kan man jo godt komme folk lidt imøde.
Et godt udgangspunkt for at forstå idén, er lægge mærke til hvor vi søger hen når vi har fri og skal slappe af. Hvem ønsker at holdle ferie i et højhus og hvem elsker ikke sydens middelalderbyer, for deres små haver, pladser og gyder? Hvorfor skal sådan en fortætning kun være forbeholdt feriegæster og mangemillionærer, når den både er bæredygtig, æstetisk eftertragtet og socioøkonomisk forsvarlig?
Jeg er sikker på at rigtig mange mennesker ønsker at bo tættere og på mindre arealer, hvis alternativet er en femtesals udsigt til en vindblæst park - eller det der er værre, men alt for almindeligt, nemlig en parkeringsplads.
Husk at tænk butikker, gallerier, caféer, parker, restauranter, genbrugscentre, nyttehaver, mindre håndværksvirksomheder, skoler, idrætsmuligheder ... ind i planlægningen af nye boligområder. Og så er det også vigtigt med masser af lade-standere (inkl. plads) til beboernes biler.
Langtidsparkering og opladning lidt afsides, men mulighed for at køre helt hen til bopælen, så man kan følge sin gamle mor op til et besøg og slæbe sin nye IKEA-sofa hjem.
Alle disse aktiviteter kan servicere borgerne i området, og give praktikpladser til unge mennesker og skabe sociale sammenhænge.
Og så er det hamrende vigtigt med meget varieret størrelse på boligerne, så der er plads til den store famillie med far, mor og xx børn. Den enlige studerende og hendes kommende kæreste. Den fraskilte, der skal have en lille lejlighed, men med plads til besøg af børnene ... og det hele skal være skønsomt blandet. Ikke noget med ét område til det ene, og ét område til det andet.
På den måde kan man skabe et fællesskab, hvor mennesker kan hjælpe hinanden på tværs af alder, indkomst, familie-type osv
Og husk solceller på tagene og et godt el-netværk.
Som Lise Lotte Rahbek kommer ind på, er de grønne områder glemt.
Der er nu kendt i flere år, at der er sammenhæng mellem afstand til grønne områder og helbred. Jo større afstand desto dårligere helbred.
Så en afskaffelse af disse, vil ikke føre til mere blandet beboersammensætning. De mere indkomstrige vil holde sig væk.
En afskaffelse af p-pladser vil også modvirke en mere blandet beboersammensætning, da det især er de indkomstrige, der ejer biler.
Ghettopakken har sat turbo på den prioriterede udlejning og udrensning, som langsomt og sikkert udrenser de indkomstfattige fra attraktive almenbolige adresser, til omdannelse af boligområderne til middelklasseghettoer.
Kommunerne har muligheden for de 25%, men har ikke udnyttet dem.
Alle de politiske tiltag har sat blus på velhaverghettodannelse i byerne, mens de andre, især fattige klasser, kun blev efterladt med et sted, at kunne flytte til, nemlig ud i den "rådne banan".
Hvis man mener det seriøst med en blandet beboersammensætning, er første skridt skabelse af betalige almene boliger, der hvor de aldrig har været, nemlig i rigmands ghettoerne og så i middelklasseghettoerne. Og det skal være i en pæn størrelsesorden.
Derefter kan man lave en hvis andel af de eksisterende almene boliger om til ejerboliger.
At efterlade de fattige i uattraktive murstensørkener med endnu mindre adgang til sunhedsunderbyggende grønne områder er en bjørnetjeneste, der hverken løser boligproplemet eller ændrer på beboersammendætningen.
Ps i Københavns Kommune skal man også betale kommunen for værdiforøgelsen hvis man udbygger tagetagen når man som boligforening har haft købt grunden af dem.
Man kan "blande rig og fattig", ja måske, men det fjerner joniske klasseskel. Alle ved udmærket hvor se hører til.
Man kan "blande rig og fattig", ja måske, men det fjerner jo ikke klasseskel. Alle ved udmærket hvor de hører til.